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青岛西海岸楼市精准分析(一):中央活力区

2022-11-29 07:03:26 535

摘要:写在前头的话:西海岸新区总占地面积2096平方公里,总人口数160万,本人按照楼市分析的惯例,把西海岸新区从东到西,分成十大片区:薛家岛、唐岛湾、开发区核心区、辛安+中德、灵山湾、胶南新城(中央活力区)、胶南老城区、西客站商务区、古镇口、胶...

写在前头的话:

西海岸新区总占地面积2096平方公里,总人口数160万,本人按照楼市分析的惯例,把西海岸新区从东到西,分成十大片区:薛家岛、唐岛湾、开发区核心区、辛安+中德、灵山湾、胶南新城(中央活力区)、胶南老城区、西客站商务区、古镇口、胶南下属村镇。

本人以严谨、求实、精细之心,深耕西海岸新区,会对这十个片区一一做出精准分析,以供买房人做参考。

关注我,西海岸楼市动态分析

(一)中央活力区局势参悟:从一家独大到双雄争霸,再到三分天下。

2014年成立新区以来,胶南,也就是现在的西区,成功借到了东风,从一座县城变成了新区,利好纷涌而至,整个区域的层级发生了质变,于是乎,热钱来了,大搞造城运动,地都是成片的卖,大开发商纷至沓来,房子也是成片的盖。

一位在胶南体制内工作的朋友跟我说:周围政府机关、事业单位的同事买二套房,基本都选择了中铁世博城、中建锦绣城和融创风河中心。

胶南的格局就是这样,2015年,刚刚踏入发展快车道的胶南,犹如一张白纸待临摹。

西区楼市大盘格局初显

中铁博览城空降,成为第一个吃到螃蟹的开发商,总投资500亿,占地3000亩,这是中铁在全国投资最大的一个项目,以中铁博览城会展中心为引擎的超大型综合体项目,一家独大,撑起了门面,开了一个好头。

中铁世博城

2016年,中建锦绣城来了,规划150万方大城,一期睿园以7000的价格首开大捷,迅速蹿红市场,定调了胶南的楼市格局由一家独大到两雄争霸的局面。

150万方大盘-中建锦绣城

中铁中建,一南一北,双雄争霸,从16年一直对峙到18年底,这一期间也是楼市最为火热的时候。

紧接着到了2019年下半年,这时候的楼市,已经是不愠不火的状态,楼市行情急转直下,急需一个热点去刺激。

这时候,千亿级海洋活力区被融创打包拿下。格局之大,规划之宏伟,前所未有,点燃了市场。融创凭借其独有的营销路子,把推广渠道拓宽到了整个山东省,东营、临沂、淄博、潍坊等地都有融创中心的展销厅。渠道多,路子广,营销手段多样,开盘就售罄,根本不在话下。

融创风和总部规划图

至此,三分天下的格局初步形成,但是这时候,中建锦绣城已经进入暮年,仅剩零星尾盘。

后锦绣城时代,取而代之的是东岳路以北的海岸万科城,万科承担东西冯家滩改造项目,打造城市住宅+商业综合体项目,相当于半个锦绣城的体量,2020年6月底开盘,以11000-12000的价格卖掉800套,去化60%,首开告捷。万科有强大的品牌号召力,加上肯在营销上下功夫,仅在半年时间卖了2400套房子。从此,东岳路以北,就是万科的主战场,再无敌手。

海岸万科城

(二)四大楼盘,求同存异,各具风貌

风河南的中铁、风河北的中建、风河两岸的融创、东岳路以北的万科,这四个大盘,因为地域关联性小,竞争存在差异化,唯一可能正面交锋的中建和万科,也因为开盘和去化周期不在同一个时间段,同样不存在竞争关系。

四个大盘也有共同之处,具体有两点:

①稳定的价格:这四个盘踞中央活力区的大盘,除了海岸万科城的价格在11500左右,其余三个价格都在13000左右。差别在于中铁是毛坯,中建和融创是精装。价格相差很近,且都是分好多期批量供应。

②自给自足的配套:这方面中建锦绣城具有天然优势,配套醇熟,占据一定制高点,这也是这个中规中矩的大盘,每次开盘必会引爆楼市,当天就能清盘的原因之一。其余三个大盘,买入需要静等开发商承诺的配套,倘若后期配套能够兑现,未来可期,目前来看,中铁世博城风险最小,在资金层面安全、稳定、健康,配套落地最快,但盖的房子着实不便宜,品质也一般。

(三)选择之我见

①中铁世博城以主打低密度住宅、周边环境好,规划新,配套也都陆续兑现,适合首次改善客群,但都是清一色的高低配混搭小区,楼盘品质上有折扣。这一片区的住宅受地理位置的影响,主城区辐射亦或是刚需外溢基本不会波及到此,后期主要承接来自董家口和古镇口军民融合区两大产业集聚区的客群,未来潜力可期。

中铁世博城会展中心

中建锦绣城的亮点在于周边配套成熟,地铁、学区、商圈样样都有,规划中的地铁6号线二期穿过双珠路,地铁13号线穿过东岳路,锦绣城被这两条地铁线路,四个站口夹在中间,学区是目前最好的实验二小和六中。但是不得不说,房子品质着实一般,一期睿园二期朗园三期华府属于一代产品,4-8期较之前有所升级,但也正值市场火爆阶段,价格也比之前贵了很多。锦绣城一期和二期的二手房目前已经卖到一万五,相比之前七八千的价格,凭借着优质学区和便利交通,一期二期的业主已经妥妥的吃到了一波红利。

中建锦绣城1-8期

商业面积6.5万方的中建幸孚mall

融创风河中心的定位极高,投资千亿,属于西海岸未来仅次于唐岛湾的总部商务中心,但是之前规划的大比例商业被砍掉太多,换成了住宅用地。

这一片区都是清一色的大高层产品,这个楼盘的营销路子决定了,楼盘的客群存在很大比例的投资客,当然也有不少本地改善客户,价格一直维持在13000左右,低楼层曾打出11000左右的价格。至于配套,风河两岸现在还属于一张白纸,全靠融创在这张白纸上悉心描绘,后期承诺的400米超高层写字楼集群,青岛大学附属中学,两座风河大桥,清华大学附属医院,都在规划中。

海岸万科城相较于前三者,地段优势并不明显,没有好的学区,更没有前海优势,距离最近的地铁站也在2公里之外,周边配套匮乏,好在万科来收拾这一个摊子,化零为整,引来了实验二小分校,大黄鸭主题公园和部分商业。这一片能否入手,后期是否有潜力,和融创基本属于一个套路,全靠万科承诺的配套是否能到位。

海岸万科城

这四个大盘,主导着整个中央活力区楼市,堪称价格稳定器。一句话总结,刚需看中建+万科、首次改善看中铁、投资看融创。

论楼盘性价比:中建>万科>融创>中铁

论配套成熟度及后期兑现程度:中建>中铁>融创>万科

论居住环境:中铁>融创>中建>万科

论开发商的地产品牌力:万科>融创>中建>中铁

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