摘要：本文将系统分析浮山后的新房、二手房市场，以及未来的新盘布局。要说这几年青岛楼市最受关注的片区，那么非浮山后莫属。在学区上，今年的数据也证实浮山后已经成为青岛最大的学区。我在昨天的文章《青岛学区最关键的指标出来了，或将关系学区房的存亡！》中曾...
本文将系统分析浮山后的新房、二手房市场，以及未来的新盘布局。
要说这几年青岛楼市最受关注的片区，那么非浮山后莫属。在学区上，今年的数据也证实浮山后已经成为青岛最大的学区。
我在昨天的文章《青岛学区最关键的指标出来了，或将关系学区房的存亡！》中曾经写了青岛部分优质小学的一年级招生班数。如果对各学区进行汇总的话，就是下面这个结果：
2022年浮山后（市北）公办小学一年级招生班数为59个，这还没有考虑崂山二实验小学、浮山小学埠东片区可以报名浮山后初中的情况。
浮山后学区虽然大，但可选的房子却不多。
二手房市场缺少有品质的小区，仅有的几个次新小区房价高的离谱；新房市场则被“四大金刚”占据，买房者只能从这4个盘来选择。
这4个盘为金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山。如今，这“四大金刚”大战正酣，新的“四大金刚”却已经有了苗头。
01 浮山后新“四大金刚”
昨天，青岛市规划局发布了浮山后两个地块的控规，这意味着浮山后新“四大金刚”中的两个在同一天出世了。
第一大金刚：
第一块地位于浮山后佳世客北边、格兰德小学东边、阳光山色小区西边：
这个地块位置很好，不临大路，既安静又购物方便，可以说比浮山后的现有“四大金刚”位置都好。
不过这个地块住宅太少了，只有三栋住宅楼，不到300套房子：
上图可以看出这个楼盘最大的问题是商业上盖。我个人一直不建议买商业上盖的房子，已经有太多的例子证明，这种房子未来升值潜力小于普通小区很多。
因为此，这第一大金刚已经没有多少可以期盼的。只能期盼可以给附近带来一个仓储式会员制超市，就类似于麦德龙性质的。
第二大金刚：
第二大金刚位于新开的丽达茂后面：
这块地就更加鸡肋了，两个微小地块，左边两个3层住宅，右边一个17层住宅和2层商业：
这个楼盘以后很可能还会分为两个“小区”，这样就成了两个独栋楼。
这种房子，我是不建议大家购买的。
第三大金刚：
上面这两大金刚实在是太不禁抗打，有点有辱“金刚”的称呼。不过接下来的这两大金刚，却是实打实的好地块。
第三大金刚位于四季景园西边：
这是一幅住宅地块，位置、环境、学区都很好，唯一的影响因素是地块为东西向长方形，估计将有一半的楼栋临着合肥路这条主干道，存在噪音影响。
这一地块在2017年出过控规，直到现在仍未拍卖。
第四大金刚：
第四大金刚的位置更好，在浮山后一小区的西边、金地宸悦的北边：
这一地块西边的劲松一路和东边的劲松二路都不是主干道，主要受南边金地宸悦的挡光影响。
这一地块曾出现在今年市北区二季度的招拍挂公告中，后来不了了之。
从上面的分析来看，这新“四大金刚”中，前两块地不足为虑，真正有竞争力的是后两块地。
02 新旧“四大金刚”的交锋
有些朋友比较关注浮山后新“四大金刚”是否会对现有的“四大金刚”造成冲击，进而引发新一轮价格战。这一节就专门来分析这个问题。
新“四大金刚”对现有“四大金刚”的影响大小，取决于新“四大金刚”地块上市的时间。
按照目前的进度，新“四大金刚”中的阳光山色西地块、丽达茂北地块会比较快。
现在刚出控规公示，招拍挂起码要年底或者明年初了，达到预售条件就得明年下半年。
也就是说，浮山后新住宅楼盘上市至少还有近一年的时间，这个空档期正是现有“四大金刚”销售的黄金时间。
我们先来看现有“四大金刚”的销售进度：
要想看市区其他楼盘的销售情况，请移步我的文章《原来他们说得都是假的：青岛41个楼盘真实销售数据出炉！》
上表可见，金地华章一期、金茂府悦府一期已经基本售罄，存货主要在金地华章二期、金茂府悦府二期、国泰华府、静澜山。
金地华章二期看似可售房源比较少，这是因为目前只有1栋楼取得预售（仅限官网查到，存在数据未更新情况）；静澜山也只有2栋楼取得预售（仅限官网查到，存在数据未更新情况）。后续，金地华章二期、静澜山还有不少的房子。
加上未取得预售证的房子，浮山后现有“四大金刚”的存货当在2000套左右（仅考虑网签数量，存在已销售未网签的情况）。
金地华章一期、金茂府悦府一期已经开盘一年多，国泰华府今年5月份开盘，静澜山8月份开盘，目前这四个盘共销售了1819套房子（仅网签数据）。
照这个速度，明年这个时候现有“四大金刚”大概率是清不了盘的，不过存量应该也不会太多。主要是开盘较晚的静澜山，恐将面临新“四大金刚”的冲击。
好消息是，进度较快的阳光山色西地块、丽达茂北地块缺点太明显，影响不了静澜山；四季景园西地块、金地宸悦北地块进度比较慢，总体上来说对现有“四大金刚”的影响可控。
至少未来一两年，浮山后还是现有“四大金刚”的天下。要想知道现有“四大金刚”的优劣势，可移步我的收费文章《浮山后大盘分析（金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山、金茂府、紫樾尚府、华新园东宸府）》。
03 对二手房的影响
这一节我分析下浮山后未来的二手房市场。
其实，浮山后新房最大的影响，不是新房之间的较量，而是未来几年将重铸浮山后二手房市场格局。
去浮山后的多是追求学区的改善一族，很多都有着套四至少套三的需求，而且要求次新房。
找遍浮山后，你会发现：符合有品质、次新、套四这几个条件的小区，只有保利叶公馆、印象山、香山美墅等少数几个小区。
这几个小区的套四单价都在4万以上，户型还已经落伍。
有品质的套三也很少，单价也多接近4万；更多的套三是2005年左右的“半老徐娘”，过几年也就成了被淘汰的房子。
更严重的是，这些有一定房龄的套三房子，单价多在3.5万左右，总价鲜少有在350万以下的。
浮山后的二手房之所以会这样，一方面是追求学区的家长“惯”的，另一方面也是缺少次新房。
浮山后的二手房有着明显的断档期，保利叶公馆之后，就是远洋万和城、金地宸悦、保利大国璟以及在售的四大金刚。
因为浮山后学位预警以及期房不能上学、五年限售的缘故，保利叶公馆之后的这些楼盘都不能进入二手房市场，也解决不了这一两年上学的问题。
所以，这一两年上学孩子的家长，就只能买二手房，这就造成了浮山后一二手房价格的倒挂。
但是，当未来远洋万和城、金地宸悦、保利大国璟、金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山这一大批房子进入二手房市场后，凭借更好的户型、更大的面积、更多的套四、更新的房龄，现有二手房小区将毫无招架之力。
因此，对于现有浮山后2005年之后的套三套四房子来说，现在是最佳的出手时间。
而对于买房者来说，上学时间来得及就要买新房，不要买那种严重倒挂的次新房；时间来不及，可以买单价低的落户房，有能力的话也可以采取小旧落户+大新自住的方式。
未来浮山后的二手房市场将会被重铸，反而是单价、总价双低的老房子受到的冲击小很多。因为，这种房子和现在新房的客源不同。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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