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青岛这个最受关注的片区,将迎来新的“四大金刚”

2022-09-06 19:58:33 484

摘要:本文将系统分析浮山后的新房、二手房市场,以及未来的新盘布局。要说这几年青岛楼市最受关注的片区,那么非浮山后莫属。在学区上,今年的数据也证实浮山后已经成为青岛最大的学区。我在昨天的文章《青岛学区最关键的指标出来了,或将关系学区房的存亡!》中曾...

本文将系统分析浮山后的新房、二手房市场,以及未来的新盘布局。

要说这几年青岛楼市最受关注的片区,那么非浮山后莫属。在学区上,今年的数据也证实浮山后已经成为青岛最大的学区。

我在昨天的文章《青岛学区最关键的指标出来了,或将关系学区房的存亡!》中曾经写了青岛部分优质小学的一年级招生班数。如果对各学区进行汇总的话,就是下面这个结果:

2022年浮山后(市北)公办小学一年级招生班数为59个,这还没有考虑崂山二实验小学、浮山小学埠东片区可以报名浮山后初中的情况。

浮山后学区虽然大,但可选的房子却不多。

二手房市场缺少有品质的小区,仅有的几个次新小区房价高的离谱;新房市场则被“四大金刚”占据,买房者只能从这4个盘来选择。

这4个盘为金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山。如今,这“四大金刚”大战正酣,新的“四大金刚”却已经有了苗头。

01 浮山后新“四大金刚”

昨天,青岛市规划局发布了浮山后两个地块的控规,这意味着浮山后新“四大金刚”中的两个在同一天出世了。

第一大金刚:

第一块地位于浮山后佳世客北边、格兰德小学东边、阳光山色小区西边:

这个地块位置很好,不临大路,既安静又购物方便,可以说比浮山后的现有“四大金刚”位置都好。

不过这个地块住宅太少了,只有三栋住宅楼,不到300套房子:

上图可以看出这个楼盘最大的问题是商业上盖。我个人一直不建议买商业上盖的房子,已经有太多的例子证明,这种房子未来升值潜力小于普通小区很多。

因为此,这第一大金刚已经没有多少可以期盼的。只能期盼可以给附近带来一个仓储式会员制超市,就类似于麦德龙性质的。

第二大金刚:

第二大金刚位于新开的丽达茂后面:

这块地就更加鸡肋了,两个微小地块,左边两个3层住宅,右边一个17层住宅和2层商业:

这个楼盘以后很可能还会分为两个“小区”,这样就成了两个独栋楼。

这种房子,我是不建议大家购买的。

第三大金刚:

上面这两大金刚实在是太不禁抗打,有点有辱“金刚”的称呼。不过接下来的这两大金刚,却是实打实的好地块。

第三大金刚位于四季景园西边:

这是一幅住宅地块,位置、环境、学区都很好,唯一的影响因素是地块为东西向长方形,估计将有一半的楼栋临着合肥路这条主干道,存在噪音影响。

这一地块在2017年出过控规,直到现在仍未拍卖。

第四大金刚:

第四大金刚的位置更好,在浮山后一小区的西边、金地宸悦的北边:

这一地块西边的劲松一路和东边的劲松二路都不是主干道,主要受南边金地宸悦的挡光影响。

这一地块曾出现在今年市北区二季度的招拍挂公告中,后来不了了之。

从上面的分析来看,这新“四大金刚”中,前两块地不足为虑,真正有竞争力的是后两块地。

02 新旧“四大金刚”的交锋

有些朋友比较关注浮山后新“四大金刚”是否会对现有的“四大金刚”造成冲击,进而引发新一轮价格战。这一节就专门来分析这个问题。

新“四大金刚”对现有“四大金刚”的影响大小,取决于新“四大金刚”地块上市的时间。

按照目前的进度,新“四大金刚”中的阳光山色西地块、丽达茂北地块会比较快。

现在刚出控规公示,招拍挂起码要年底或者明年初了,达到预售条件就得明年下半年。

也就是说,浮山后新住宅楼盘上市至少还有近一年的时间,这个空档期正是现有“四大金刚”销售的黄金时间。

我们先来看现有“四大金刚”的销售进度:

要想看市区其他楼盘的销售情况,请移步我的文章《原来他们说得都是假的:青岛41个楼盘真实销售数据出炉!》

上表可见,金地华章一期、金茂府悦府一期已经基本售罄,存货主要在金地华章二期、金茂府悦府二期、国泰华府、静澜山。

金地华章二期看似可售房源比较少,这是因为目前只有1栋楼取得预售(仅限官网查到,存在数据未更新情况);静澜山也只有2栋楼取得预售(仅限官网查到,存在数据未更新情况)。后续,金地华章二期、静澜山还有不少的房子。

加上未取得预售证的房子,浮山后现有“四大金刚”的存货当在2000套左右(仅考虑网签数量,存在已销售未网签的情况)。

金地华章一期、金茂府悦府一期已经开盘一年多,国泰华府今年5月份开盘,静澜山8月份开盘,目前这四个盘共销售了1819套房子(仅网签数据)。

照这个速度,明年这个时候现有“四大金刚”大概率是清不了盘的,不过存量应该也不会太多。主要是开盘较晚的静澜山,恐将面临新“四大金刚”的冲击。

好消息是,进度较快的阳光山色西地块、丽达茂北地块缺点太明显,影响不了静澜山;四季景园西地块、金地宸悦北地块进度比较慢,总体上来说对现有“四大金刚”的影响可控

至少未来一两年,浮山后还是现有“四大金刚”的天下。要想知道现有“四大金刚”的优劣势,可移步我的收费文章《浮山后大盘分析(金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山、金茂府、紫樾尚府、华新园东宸府)》。

03 对二手房的影响

这一节我分析下浮山后未来的二手房市场。

其实,浮山后新房最大的影响,不是新房之间的较量,而是未来几年将重铸浮山后二手房市场格局。

去浮山后的多是追求学区的改善一族,很多都有着套四至少套三的需求,而且要求次新房。

找遍浮山后,你会发现:符合有品质、次新、套四这几个条件的小区,只有保利叶公馆、印象山、香山美墅等少数几个小区。

这几个小区的套四单价都在4万以上,户型还已经落伍。

有品质的套三也很少,单价也多接近4万;更多的套三是2005年左右的“半老徐娘”,过几年也就成了被淘汰的房子。

更严重的是,这些有一定房龄的套三房子,单价多在3.5万左右,总价鲜少有在350万以下的。

浮山后的二手房之所以会这样,一方面是追求学区的家长“惯”的,另一方面也是缺少次新房。

浮山后的二手房有着明显的断档期,保利叶公馆之后,就是远洋万和城、金地宸悦、保利大国璟以及在售的四大金刚。

因为浮山后学位预警以及期房不能上学、五年限售的缘故,保利叶公馆之后的这些楼盘都不能进入二手房市场,也解决不了这一两年上学的问题。

所以,这一两年上学孩子的家长,就只能买二手房,这就造成了浮山后一二手房价格的倒挂。

但是,当未来远洋万和城、金地宸悦、保利大国璟、金地华章、金茂府悦府、国泰华府、青啤静澜山这一大批房子进入二手房市场后,凭借更好的户型、更大的面积、更多的套四、更新的房龄,现有二手房小区将毫无招架之力。

因此,对于现有浮山后2005年之后的套三套四房子来说,现在是最佳的出手时间。

而对于买房者来说,上学时间来得及就要买新房,不要买那种严重倒挂的次新房;时间来不及,可以买单价低的落户房,有能力的话也可以采取小旧落户+大新自住的方式。

未来浮山后的二手房市场将会被重铸,反而是单价、总价双低的老房子受到的冲击小很多。因为,这种房子和现在新房的客源不同。

本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析

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