时间：2022-09-11 04:53:42 | 浏览：645
对青岛10区市进行排名，就像对山东16地市排名一样，不管怎么排都会有人不满意。可巧，前几天青岛官方对10区市进行了排名，今天我借此对青岛10区市进行实力大分析。
01 官方排名
7月26日，经市委常委会会议审定，青岛市综合考核委员会公布了10区市二季度经济运行及重点工作“摘星夺旗”考核结果。下表是综合得分排名：
前五名是西海岸新区、胶州、崂山、即墨、市南，后五名是城阳、平度、莱西、市北、李沧。
西海岸新区、胶州一直都是青岛10区市的经济明星，崂山区则是青岛市区的经济明星，夺得前三名实至名归。
市北、李沧落后于平度、莱西，多少有点让人意外，尤其是李沧区在10区市中垫底。
我们再来看这一次综合排名中最重要的指标：经济运行。
经济运行指标和综合得分排名没有多大的变化，李沧区仍然垫底。
上述官方排名是否合理呢？我将在后面几节内容中用大量的数据来分析。
在这里，我们先来看7月27日赛迪公布的2022年全国百强区：
山东有6个区上榜全国百强区，其中青岛占有4个，展示了山东经济龙头的实力。
青岛上榜的4个区是西海岸新区、市南区、城阳区、即墨区，前述排名靠后的市北、李沧没有上榜，证明这两个排名有一定的正相关性。
用一句话对青岛10区市排名进行总结：郊区（西海岸新区、胶州、城阳、即墨）出色，市区龙头（市南、崂山）平稳，远郊县（平度、莱西）正常水平，市区睡城（市北、李沧）掉队。
02 GDP
下表是2021年青岛10区市的GDP情况：
西海岸新区以4368.53亿元的GDP遥遥领先，胶州、即墨、市南、城阳、市北、崂山的GDP也超过了1000亿元，也就是说青岛已经拥有了7个千亿区市。
如前面官方排名一致，西海岸新区GDP排第一，李沧区毫不意外的又是倒数第一。
单看GDP绝对值并不能发现问题，我们再来看看10区市GDP相对于2020年的增量：
GDP增量的前四名与2021年GDP的前四名一致，这说明前四名区市强者恒强，经济越强，增加的GDP越多，形成了良性循环。
李沧区GDP增量最少，则进入了弱者恒弱的恶性循环。
GDP增量名次超过GDP名次的区市有崂山区、平度市，说明这两个区市2021年的经济表现比较好；相反，GDP增量名次低于GDP名次的区市有城阳区、市北区。
上述数据说明，青岛的GDP增量主要依靠西海岸新区、胶州、即墨这三大郊区支撑。
03 人口
青岛2021年底各区市的常住人口数据还没有公布，但有人通过向青岛统计局写信的方式获得了最新数据：
我与2020年底的常住人口数据进行对比，得到了10区市的人口增量：
2021年青岛增加15.1万人口中，西海岸新区占了1/3，达到了5.05万人，排名第一。城阳、胶州、即墨、李沧人口增量也超过了1万人。
而平度、莱西两个远郊县则出现了人口净流出，市北、市南、崂山人口增量也不多。
很显然，青岛10区市的人口增长出现了两头尖、中间粗的梭子效应：市区人口增量不佳，远郊县人口净流出，处于中间位置的西海岸新区、城阳、胶州、即墨等郊区成了青岛人口增量的绝对主力。
其中的原因很简单，一如我在《青岛，扩张无望？》一文中所说的那样，青岛市区支柱性生产企业外迁郊区，其人口也跟随着迁出；而腾笼换鸟政策下，市区笼子腾了，新鸟没有来，自然没有办法吸引大量人口。
平度、莱西，将如我国大量的三四线城市一样，未来将面临长期的人口外流，这一点没法避免。
04 单位人口和GDP
说完GDP和人口的绝对量，我们再来看单位量。
下表是青岛10区市2021年的人均GDP情况：
在我们的常规意识里，市区人均GDP应该远高于郊区，结果不是这样。
西海岸新区、胶州市的人均GDP均高于青岛平均，反而是市北区、李沧区低于青岛平均，尤其是李沧区排名倒数第二。
当然，市区的翘楚市南、崂山仍然表现不错。
为了分析单位面积土地上的GDP和人口，我先把青岛10区市的面积排名进行汇总：
这个面积排名有个特点，总体上越靠近市中心的区市，面积越小，反之越大。
有了面积和GDP，自然就能算出10区市的地均GDP：
地均GDP，也就是单位面积土地上的经济产出，或者叫单位面积土地的利用率。
由上图可以看出，青岛市区的地均GDP远大于郊区、远郊县，离市区越远越低。
再来看看人口密度：
和地均GDP相似，青岛市区的人口密度也远大于郊区、远郊县。
由此，我们应该能想明白一个问题：青岛郊区的GDP和人口增量表现非常亮眼，基本成了青岛的支柱，但为什么这几年郊区楼市跌跌不休、市区却能稳住大盘甚至房价小涨呢？
答案就在这个地均GDP和人口密度上，郊区地广人稀、产业不集中，土地和房子都不缺，房价自然没有支撑。
市区则相反，人口、产业高度集中，土地和房子都是缺少的，改善需求强烈，这对于新房是一个大的支撑。
郊区有郊区的问题，市区也有市区的问题。
通过上面的分析可以看出，市南、崂山两个区的表现还不错，这应该是写字楼经济在起作用。
而市北、李沧在老企业搬迁、土地财政趋弱后，整体掉队了，尤其是李沧，基本成了垫底的区。
未来，郊区要继续填充产业和人口，市北、李沧则要寻求新的经济增长点，任务都很艰巨。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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