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重磅!官方公布青岛10区市真实实力排名

时间:2022-09-11 04:53:42 | 浏览:672

对青岛10区市进行排名,就像对山东16地市排名一样,不管怎么排都会有人不满意。可巧,前几天青岛官方对10区市进行了排名,今天我借此对青岛10区市进行实力大分析。01 官方排名7月26日,经市委常委会会议审定,青岛市综合考核委员会公布了10区

对青岛10区市进行排名,就像对山东16地市排名一样,不管怎么排都会有人不满意。可巧,前几天青岛官方对10区市进行了排名,今天我借此对青岛10区市进行实力大分析。

01 官方排名

7月26日,经市委常委会会议审定,青岛市综合考核委员会公布了10区市二季度经济运行及重点工作“摘星夺旗”考核结果。下表是综合得分排名:

前五名是西海岸新区、胶州、崂山、即墨、市南,后五名是城阳、平度、莱西、市北、李沧。

西海岸新区、胶州一直都是青岛10区市的经济明星,崂山区则是青岛市区的经济明星,夺得前三名实至名归。

市北、李沧落后于平度、莱西,多少有点让人意外,尤其是李沧区在10区市中垫底。

我们再来看这一次综合排名中最重要的指标:经济运行。

经济运行指标和综合得分排名没有多大的变化,李沧区仍然垫底。

上述官方排名是否合理呢?我将在后面几节内容中用大量的数据来分析。

在这里,我们先来看7月27日赛迪公布的2022年全国百强区:

山东有6个区上榜全国百强区,其中青岛占有4个,展示了山东经济龙头的实力。

青岛上榜的4个区是西海岸新区、市南区、城阳区、即墨区,前述排名靠后的市北、李沧没有上榜,证明这两个排名有一定的正相关性。

用一句话对青岛10区市排名进行总结:郊区(西海岸新区、胶州、城阳、即墨)出色,市区龙头(市南、崂山)平稳,远郊县(平度、莱西)正常水平,市区睡城(市北、李沧)掉队

02 GDP

下表是2021年青岛10区市的GDP情况:

西海岸新区以4368.53亿元的GDP遥遥领先,胶州、即墨、市南、城阳、市北、崂山的GDP也超过了1000亿元,也就是说青岛已经拥有了7个千亿区市。

如前面官方排名一致,西海岸新区GDP排第一,李沧区毫不意外的又是倒数第一。

单看GDP绝对值并不能发现问题,我们再来看看10区市GDP相对于2020年的增量:

GDP增量的前四名与2021年GDP的前四名一致,这说明前四名区市强者恒强,经济越强,增加的GDP越多,形成了良性循环。

李沧区GDP增量最少,则进入了弱者恒弱的恶性循环。

GDP增量名次超过GDP名次的区市有崂山区、平度市,说明这两个区市2021年的经济表现比较好;相反,GDP增量名次低于GDP名次的区市有城阳区、市北区。

上述数据说明,青岛的GDP增量主要依靠西海岸新区、胶州、即墨这三大郊区支撑。

03 人口

青岛2021年底各区市的常住人口数据还没有公布,但有人通过向青岛统计局写信的方式获得了最新数据:

我与2020年底的常住人口数据进行对比,得到了10区市的人口增量:

2021年青岛增加15.1万人口中,西海岸新区占了1/3,达到了5.05万人,排名第一。城阳、胶州、即墨、李沧人口增量也超过了1万人。

而平度、莱西两个远郊县则出现了人口净流出,市北、市南、崂山人口增量也不多。

很显然,青岛10区市的人口增长出现了两头尖、中间粗的梭子效应:市区人口增量不佳,远郊县人口净流出,处于中间位置的西海岸新区、城阳、胶州、即墨等郊区成了青岛人口增量的绝对主力。

其中的原因很简单,一如我在《青岛,扩张无望?》一文中所说的那样,青岛市区支柱性生产企业外迁郊区,其人口也跟随着迁出;而腾笼换鸟政策下,市区笼子腾了,新鸟没有来,自然没有办法吸引大量人口。

平度、莱西,将如我国大量的三四线城市一样,未来将面临长期的人口外流,这一点没法避免。

04 单位人口和GDP

说完GDP和人口的绝对量,我们再来看单位量。

下表是青岛10区市2021年的人均GDP情况:

在我们的常规意识里,市区人均GDP应该远高于郊区,结果不是这样。

西海岸新区、胶州市的人均GDP均高于青岛平均,反而是市北区、李沧区低于青岛平均,尤其是李沧区排名倒数第二。

当然,市区的翘楚市南、崂山仍然表现不错。

为了分析单位面积土地上的GDP和人口,我先把青岛10区市的面积排名进行汇总:

这个面积排名有个特点,总体上越靠近市中心的区市,面积越小,反之越大

有了面积和GDP,自然就能算出10区市的地均GDP:

地均GDP,也就是单位面积土地上的经济产出,或者叫单位面积土地的利用率。

由上图可以看出,青岛市区的地均GDP远大于郊区、远郊县,离市区越远越低

再来看看人口密度:

和地均GDP相似,青岛市区的人口密度也远大于郊区、远郊县。

由此,我们应该能想明白一个问题:青岛郊区的GDP和人口增量表现非常亮眼,基本成了青岛的支柱,但为什么这几年郊区楼市跌跌不休、市区却能稳住大盘甚至房价小涨呢?

答案就在这个地均GDP和人口密度上,郊区地广人稀、产业不集中,土地和房子都不缺,房价自然没有支撑。

市区则相反,人口、产业高度集中,土地和房子都是缺少的,改善需求强烈,这对于新房是一个大的支撑。

郊区有郊区的问题,市区也有市区的问题。

通过上面的分析可以看出,市南、崂山两个区的表现还不错,这应该是写字楼经济在起作用。

而市北、李沧在老企业搬迁、土地财政趋弱后,整体掉队了,尤其是李沧,基本成了垫底的区。

未来,郊区要继续填充产业和人口,市北、李沧则要寻求新的经济增长点,任务都很艰巨。


本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析


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